全康環(huán)保:第一章 行業(yè)概況

REITs（Real Estate Investment Trusts，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是以發(fā)行收益憑證的方式募集投資者的資金，主要以能夠產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)為投資標(biāo)的，由專業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營管理，以標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的收益為主要收入來源，并且將絕大部分收益分紅給投資者的一種信托基金。自20世紀(jì)60年代在美國推出以來，已有40多個(gè)國家（地區(qū)）發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門投資不動(dòng)產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。

按照GICS行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)（2016年8月31日休市前），房地產(chǎn)投資信托（REITs）包括抵押房地產(chǎn)投資信托和股權(quán)房地產(chǎn)投資信托。進(jìn)一步可細(xì)分為四級(jí)行業(yè)包括多樣化房地產(chǎn)投資信托、工業(yè)房地產(chǎn)投資信托、抵押房地產(chǎn)投資信托、酒店及度假村房地產(chǎn)投資信托、辦公房地產(chǎn)投資信托、醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資信托、住宅房地產(chǎn)投資信托、零售業(yè)房地產(chǎn)投資信托、特種房地產(chǎn)投資信托。

抵押房地產(chǎn)投資信托，從事提供、發(fā)起、購買住宅和或商業(yè)抵押貸款，及相關(guān)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的公司或信托公司。包括投資抵押擔(dān)保證券和其他相關(guān)抵押相關(guān)資產(chǎn)的信托公司。

根據(jù)投資對(duì)象的不同，REITs可劃分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種。

權(quán)益型REITs擁有并經(jīng)營收益類房地產(chǎn)。其經(jīng)營范圍相當(dāng)廣泛，包括房地產(chǎn)開發(fā)和租賃,并提供物業(yè)管理服務(wù)。權(quán)益型REITs的主要特點(diǎn)在于其必須自己收購和開發(fā)房地產(chǎn)，并納入投資組合中進(jìn)行管理,而不是像其它房地產(chǎn)公司那樣完成開發(fā)后即可出售。

抵押型REITs的功能相當(dāng)于金融中介,將募集的資金用于房地產(chǎn)抵押貸款或購買抵押證券。投資收益主要來源于發(fā)放抵押貸款收取的手續(xù)費(fèi)、抵押貸款利息以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲得的抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。通常來說，抵押型REITs的投資收益低于權(quán)益型REITs，但由于其不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營,因此風(fēng)險(xiǎn)也低于權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托，而且投資者無法參與房地產(chǎn)的經(jīng)營管理。

混合型REITs是上述兩種REITs的混合體，其既可以投資經(jīng)營房地產(chǎn)，也可以進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，兩者投資比重則由信托經(jīng)理人依據(jù)市場景氣度與利率變動(dòng)情況等進(jìn)行調(diào)整。

美國是REITs的發(fā)源地，美國國會(huì)在1960年首次提出房地產(chǎn)投資信托（REIT）的概念，旨在讓中小投資者也可以參與規(guī)模龐大、收益可觀的房地產(chǎn)投資。美國REITs并未獨(dú)立立法，其核心法律依據(jù)為美國稅法（Internal Revenue Code，IRC），REIT相關(guān)的核心內(nèi)容主要在稅法的856及857部分。

自1960年美國推出REITs以來，目前已有近40個(gè)國家/地區(qū)搭建了REITs市場，為更多投資者提供參與不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)，并為不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目提供更豐富的融資渠道及退出方式。FTSE EPRA/Nareit全球房地產(chǎn)指數(shù)系列是目前各大機(jī)構(gòu)在研究全球不動(dòng)產(chǎn)市場時(shí)運(yùn)用最廣泛的衡量指標(biāo)。該系列指數(shù)的底層標(biāo)的既包含上市REITs，也包括非REITs的上市房地產(chǎn)企業(yè)。目前該系列里的FTSE EPRA/Nareit發(fā)達(dá)市場房地產(chǎn)指數(shù)的總市值中，超80%由上市REITs組成2，可見REITs模式在發(fā)達(dá)市場房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用已經(jīng)較為廣泛與成熟。

根據(jù)EPRA（EUROPEAN PUBLIC REAL ESTATE ASSOCIATION）披露的數(shù)據(jù)，2019年末全球79個(gè)國家/地區(qū)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的總市值超31.1萬億美元，其中公開上市證券部分市值約為3.8萬億美元，在公開上市證券內(nèi)，REITs市值約為2萬億美元。分區(qū)域來看，北美發(fā)達(dá)市場上市房地產(chǎn)證券市值總額約為1.38萬億美元，其中上市REITs市值約為1.33萬億美元，占比約96%；歐洲發(fā)達(dá)市場上市房地產(chǎn)證券市值總額約為5640億美元，其中上市REITs市值約為2410億美元，占比約43%；亞太發(fā)達(dá)市場上市房地產(chǎn)證券市值總額約為789億美元，其中上市REITs市值約為368億美元，占比約47%；全球發(fā)展中市場上市房地產(chǎn)證券市值總額約為1088億美元，其中上市REITs市值約為100億美元，占比約9%。由此可見北美作為REITs的起源地，也是目前REITs發(fā)展最為成熟區(qū)域，REITs占上市房地產(chǎn)證券比例超九成；歐洲及亞太發(fā)達(dá)市場其次，REITs占上市房地產(chǎn)證券比例均超四成；而發(fā)展中市場REITs大多處于尚待建設(shè)或剛起步階段，REITs占上市房地產(chǎn)證券比例不足一成。

截止2021年5月10日，股權(quán)房地產(chǎn)投資信托板塊（萬德）全球成分股個(gè)數(shù)為394，在近幾年中呈穩(wěn)定趨勢。企業(yè)總市值在近幾年逐年上升，截止2021年5月10日，企業(yè)總市值為115888.1319億元，企業(yè)員工總數(shù)達(dá)370112人。

第二章 商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展

2.1 產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值鏈商業(yè)模式

2.1.1 REITs產(chǎn)業(yè)鏈

2.1.5 商業(yè)模式

（1）國內(nèi)類REITs與境外主流REITs在多個(gè)方面存在較大差異。國內(nèi)類 REITs大多借助資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，采用“私募+ABS”、“信托收益權(quán)+ABS”等模式設(shè)立產(chǎn)品，衍生出“雙SPV”或“三SPV”的交易結(jié)構(gòu)。在該結(jié)構(gòu)下，投資者認(rèn)購私募基金或委托信托公司設(shè)立信托計(jì)劃，由后者收購項(xiàng)目公司股權(quán)并發(fā)放貸款建設(shè)項(xiàng)目，再選擇證券公司或基金管理公司子公司擔(dān)任專項(xiàng)計(jì)劃管理人，代表專項(xiàng)計(jì)劃向合格投資者發(fā)行ABS，再由資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃向原始投資者收購所持基金份額/信托單位，REITs投資者則通過認(rèn)購專項(xiàng)計(jì)劃來間接持有對(duì)項(xiàng)目公司的“股+債”投資。

（2）目前新加坡REITs采取的是契約制，投資人持有的是REITs的信托份額。契約制的優(yōu)點(diǎn)在于所有當(dāng)事方權(quán)利義務(wù)明確。從結(jié)構(gòu)上看，REITs持有人出資獲得REITs的信托份額，REITs持有不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的，并獲取其穩(wěn)定的經(jīng)營收入。管理人負(fù)責(zé)REITs的日常經(jīng)營及運(yùn)作，托管人負(fù)責(zé)保管信托基金資產(chǎn)。

（3）公司制REITs：目前美國公募REITs主要采取的是公司制，投資人持有的是REITs的股份。公司制的優(yōu)點(diǎn)在于組織結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，管理專業(yè)化強(qiáng)。從結(jié)構(gòu)上看，持有人即股東出資獲得REITs的股份，REITs持有不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的，并獲取其穩(wěn)定的經(jīng)營收入。持有人形成董事會(huì)，任命及監(jiān)督管理人，管理人負(fù)責(zé)REITs的日常經(jīng)營及運(yùn)作。